Не секрет, что Пхукет — это не только место для отдыха, но и возможность заработка на растущем рынке недвижимости острова. Ежедневно растут реальные шансы заработать, с каждым годом все больше экспатов вовлекаются в тему продажи и управления недвижимостью. В этой статье расскажем о способах заработках и рисках продажи и покупки недвижимости.

1. Продажа недвижимости

Низкий порог входа — это то, чем обусловлен быстрорастущий тренд на продажу недвижимости. Низкий порог касается как финансов, так и знаний в этой сфере. Появление новых агентств и сотрудников среди русскоязычных экспатов на Пхукете связано со следующими факторами:

• рост спроса у русскоговорящих (Россия, Казахстан) на приобретение недвижимости;
• увеличение количества строящихся объектов;
• относительно большая комиссия при продаже (до 12%).

Сегодня, чтобы стать агентом, достаточно заехать в офис застройщика и представиться таковым. Для заключения договора обычно необходима тайская компания. Но можно договориться о подписании с физическим лицом или иностранной (российской) компанией, обсудить комиссию и приводить или регистрировать клиентов у застройщика.

Застройщик предоставляет пакет документов о проекте. Зачастую многие агенты ограничиваются лишь этой информацией. И это прямым образом влияет на качество предоставляемых услуг. Поэтому конкурировать с другими агентствами можно улучшая сервис и повышая собственную квалификацию, погружаясь в экономику рынка.

Проблема, которую могут решать новые агенства заключается в том, что из-за низкой подготовленности агентов страдают все. Застройщики получают неподготовленных покупателей, покупатели — искаженную информацию о проектах. В итоге разочарование покупателя отталкивает новых клиентов от рынка недвижимости в целом. Если новый агент берет за основу — качественное предоставление услуги обоим сторонам договора (покупателям и продавцам), он имеет возможность завоевать лояльность как у застройщиков так и получить новые рекомендации от своих покупателей.

Чтобы заработать на продаже недвижимости необходимо:

• зарегистрировать тайскую компанию (~2 тысячи долларов);
• выбрать и изучить предлагаемые на рынке объекты;
• заняться привлечением клиентов (сайт, социальные сети).

В качестве альтернативы вы можете сотрудничать с одним из существующих агентов на острове и делить с ним комиссию. Таким партнером может стать компания Пхукет9. Мы обладаем информацией обо всех строящихся проектах на острове Пхукет. Поэтому подберем наиболее надежные варианты для ваших потенциальных покупателей, проведем консультацию, познакомим с рынком, а также поможем зарегистрировать тайскую компанию. Также предлагаем свои проекты с наиболее выгодными условиями по комиссионным вознаграждениям и доход от аренды наших проектов.

2. Покупка и доход от аренды

Чтобы заработать на владении недвижимостью на Пхукете необходимо выбрать ликвидный проект и рассмотреть условия по арендному доходу.

Доход от купленной недвижимости состоит из трех частей:

1. Программа доходности.
2. Увеличение капитализации.
3. Управление недвижимостью.

Программы доходности

Застройщики на острове предлагают программы аренды с фиксированным доходом. Например, 6-7% годовых в течение 5-10 лет. Также существуют программы доходности с разделением прибыли в разных пропорциях от 50/50 до 70/30 в пользу владельцев.

Доходность обеспечивается путем сдачи в аренду. Краткосрочная аренда возможна для проектов, получивших отельную лицензию. Квартиры в объектах без отельной лицензии сдаются на срок не менее 30 дней.

Капитализация недвижимости на Пхукете

Заработок на капитализации — довольно абстрактная составляющая. Стоимость земли на Пхукете растет. Однако увеличивается и количество предложений, на рынок выходит все больше кондоминиумов и отелей. Это отражается на предложении арендного жилья. Говорить о капитализации можно на отрезке 10-15 лет.

Вероятно, что стоимость жилья вырастет, так как этому способствуют следующие факторы:

• увеличение туристического потока на Пхукет;
• ограниченность земли под застройку;
• развитие инфраструктуры острова.

Как именно эти факторы повлияют на негативные составляющие рынка, будет видно в перспективе.

Управление недвижимостью

Еще один способ получать доход от недвижимости тоже связан с агентской деятельностью. Некоторые агентства предоставляют услуги управления. Условия могут быть разные. Это субаренда с разделением прибыли, либо случаи, когда агент также предлагает фиксированную плату на годовой контракт и сдает квартиру посуточно.

3. Строительство на Пхукете

Чтобы заработать на строительстве недвижимости на Пхукете необходим стартовый капитал. Первое, что необходимо сделать — изучить рынок, узнать о спросе и целевой аудитории, спланировать продажи. Следует понимать, что высокая конкуренция среди застройщиков привела рынок к высоким комиссионным за агентские услуги. Значит уменьшилась маржинальность у застройщиков.

Не стоит рассчитывать на маржинальность при строительстве объекта более 30% от стоимости. Этот доход возможно получить только при успешной и полной реализации проекта. Время реализации зависит от стартового капитала. Строительство поселка вилл — 12-14 месяцев. Строительство кондоминиума — 18+ месяцев.

Некоторые застройщики начинают продажи задолго до начала строительства, например за год. С целью уменьшить стартовый капитал можно забронировать участок земли и согласовать погашение платежа за землю на период 1-2 года. Таким образом, открыв «пред-продажи» до начала строительства, получится собрать капитал на погашение платежа за землю. Если первый платеж до начала строительства составляет 30-40% от общей стоимости проекта, это означает, что застройщик минимизирует стартовые вложения и перекладывает их на плечи покупателей. Из первого платежа застройщик также выплачивает комиссионные и расходы на маркетинг (10-12%).

Также для начала продаж обычно строится шоу-рум (~20-30 тысяч долларов) — точная копия будущей квартиры в проекте. Если у застройщика нет своего офиса — строится временный, или арендуется помещение непосредственно на месте будущего строительства или в любом другом удобном месте. Подготавливаются промо материалы: буклеты, фото и видеоконтент, прайс-листы, договоры.

Кроме того, что проект должен конкурировать локацией и инфраструктурой с текущими предложениями на рынке, необходимо еще понять и спланировать количество продаж, проанализировать рынок недвижимости в настоящий момент и сделать проекцию на следующие несколько лет (на период строительства и ввода в эксплуатацию).

В итоге к концу строительства в проекте могут остаться непроданные квартиры. Они останутся на балансе компании, то есть прибыль можно не получить сразу. Кроме того, необходимо предусматривать расходы на первые выплаты по арендной программе.

Основные риски, которые подстерегают застройщика — кассовый разрыв при отсутствии собственных денег. За ним следует остановка или задержка строительства и падение продаж. Рынок очень чувствителен к задержкам, и агенты быстро переключаются на другие объекты, показывающие позитивную динамику.

Отсутствие опыта строительства на Пхукете может привести к неправильному тайм-менеджменту, сложностям оформления разрешительной документации, непониманию с подрядчиками, архитекторами и с тайским менталитетом в целом.

Задержка в строительстве также чаще всего происходит из-за ошибок в планирования времени на согласование разрешительных документов в государственных структурах. При правильном планировании и грамотной подаче пакета документов процесс занимает 6 месяцев, но может затянуться на год. А в случае покупки земли без целевого назначения или других неучтенных факторов, разрешение можно и вовсе не получить.

В итоге менее рискованно и более выгодно заработать на недвижимости в профессиональном свете можно в качестве агента. Минимум рисков, отсутсвие юридической ответственности в случае недостроев (репутационные потери), минимум профессиональных знаний (маркетинг, база клиентов), минимальный стартовый капитал (нет необходимости в офисе, либо недорогая аренда, а также работа с сотрудниками на условиях разделения комиссии и отсутствием ставок).